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解读金融霸权 - 邵志尧博士
 
邵志尧:二按风暴论无从谈起
31/8/2017 10:12:50

资深测量师邵志尧在东方产经「邵看风雲」专栏表示,近日有些楼市评论在银主盘上大做文章,就一个罕有的「18按」银主盘和某一日新增十多个银主盘发声,断言整个物业市场因此而转势,将会有重大调整,並指现时入市风险非常高。笔者认为,用这些言论去吸引眼球无疑非常吸睛,但行内人则对此嗤之以鼻,比喻为以一滴污水可污染整个太平洋视之。

数字是骗不了人的,笔者罗列给读者作判断。2017年香港银行體系,港元加外币存款有18萬亿港元,而楼宇按揭只有1.1萬亿元,存贷比率连百分之七也不到,即使再加上海外和本地贷款,也低於百分之五十。比率这麽低,银行强行要客户还款(或逼仓)的概率很低。

同时,在金管局的去槓桿化举措下,银行物业按揭成数愈做愈低,工商界不能再以物业作抵押去作透支之用,不但严重影响商业运作,加重它们借贷成本,更催生财务公司生意。

物业二按可以分为两个市场,一个是发展商为了促销旗下物业的二按。现在一手成交每年约一千亿元,據地产代理表示新盘二按约佔15%即150亿元,由於发展商提供二按促销的热潮是近三年的产物,怎样算加起来也不会多过500亿元。

至於由其他财务公司提供的二按或多按,可以从这个方向探索,笔者作为香港财务专业协会的顾问,可提供一些数字参考。全港的註册财务公司有一千九百多家,做物业按揭的为200家,而活跃的只有50家,其馀的1,700多家财务公司多为證券公司做股票融资(俗称孖展户口)和私人借贷业务,假设每家财务公司以一亿元本金作放贷,即最多也只是有200亿元的市场。

发展商旗下和一般专做物业二按的总额加起来也只是700亿元,相对於全港存款18萬亿元,只佔0.4%。在最壞的情况下这700亿元全数壞帐,又会对银行體系有多大影响,况且财务公司透露壞帐只佔他们业务不到百分之五,即只有三十幾亿元而已,三十多亿会摧毁整个物业市场是有很好的联想力才可以得出的结论。

作为发展商一早已封了蚀本门,售出一个物业就已回收了85%的楼價(因为只有15%总额是二按),而其他财务公司在提供二按他们会按不同物业按揭成数收取不同利息,头按收取7至9厘利息,二按七成可至15厘,三按至九成可至40幾厘。除此之外,他们会向中央信贷资料库索取贷款人的财务评级,按不同评级给予不同的利率,风险控制比一般人想像中严谨。

由於过去幾年金管局的风险控制得宜,由物业贷款壞帐而引起的违约风暴根本是没有可能发生,更遑论是由二按市场可以引发,真只有四个字可以赠予─「癡人说梦」。作为一个公开评论市况的人,应该负责任多做一些功课,须知市场上会有盲信权威的人做出错误决定,伯仁会因这些言论而死。

如读者有问题,请电邮致 kennycysiu@qq.com

在中港房地产工作了四分之一个世纪,服务过四家香港上巿公司,瑞安房地产、港陆国际(现称中泛控股)、上海实业和新昌营造,从买地、策劃、建造、租赁、销售、融资、物管和上巿也曾涉猎。

先後於香港理工大学取得建築测量学专业文凭、南澳大利亚大学获取工商管理项士和江西财经大学得到产业经济学博士,另外,也获取英国皇家测量师和特许房屋经理资格。

曾着有有與房地产知识有关的书籍“拥抱地产霸权"一书,香港信报、香港经济日报和英国皇家测量师学会的英文季刊Modus也曾?登有关中港房产市场的文章

2016年将担任清华大学和英国皇家测量师在北京合办课程的特聘客座讲师

 
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